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地方国资囊中羞涩 ，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******
近日来 ，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息 ，受到业内广泛关注 。
消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目 的共有产权住房 ，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万 。等要交付时，开发商称市政公司没打款 ，因此不能交房 ，如果要退房需要缴纳20% 的违约金，国资方面则称“没钱” 。
城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称 ，自己购买 的共有产权房2021年已审核通过并网签 ，但因市政投资公司还未支付首付款 ，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。
该事件被关注到后 ，引发了业内关于共有产权房 、及地方城投资金问题 的讨论 。那么 ，背后真相到底是怎样 的？
区属人才购房政策
据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事 ，主要是地方国资资金支付的问题，退房违约金也 是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少，也有拖欠金额比较多 的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传的这家有付款问题，其他三家都没事。”
值得注意 的 是 ，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上的不太一样。
一般而言，共有产权住房， 是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集 ，限定套型面积 、销售价格 、使用和处分权利等 ，面向符合条件的居民供应 ，实行政府与购房人按份共有产权 的住房。在拍地阶段 ，便会对相应地块 的性质、售价、出让条件等作出规定。
而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房 的支持政策 ， 是该区独立出台 、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间。
早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才 的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点 ，将不同层次 的人才购房者与区属国有企业 的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款 。按最初 的设想，该政策将持续至2023年。
具体而言，可申请住房 的人才包括从院士到大专学历等七类 ，属于一至四层次的人才，购房者与区属国企的产权比例为7 ：3，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房 的 ，购房者与区属国企的产权比例为7:3，共有期限为5年。
按照产权比例 ，个人承担购房总价款 的70%、享有70%的产权，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款 的30% 、享有30%的产权，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。
据当地官媒当时发文 ，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元 。人才首先付款21%，政策付款30% ，剩下部分贷款，这样一来首付比例低 ，贷款还款压力也会减小 。
共有产权到期后，一至四层次的人才 ，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请 ，经区属国企同意 、相关部门批准后 ，无偿赠送30%产权；五至七层次 的人才，满5年后 ，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购 ，回购价格按照“孰低”原则 。
在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验 ，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作 。不过 ，在2021年官方发布 的名单中 ，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目 。
提振楼市后暂时退场
城阳区共有产权房政策的发布，曾在当地楼市激起很大波澜 。
据卓易数据 ，2019年 的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低 ，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后 ，城阳楼市量价齐涨 ，2020年全年成交21216套 ，共有产权房成为城阳楼市 的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放 。
青岛网上房产数据也显示 ，2020年全年 ，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸 ，且新房成交量占比全市总成交量的16%。
部分地产项目 ，也在该政策刺激下价格上扬 ，有项目从2019年年底 的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底 的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房 的门槛 ，共有产权房购买人数再度增加 ，构成2021年该区楼市成交 的主力。
不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策 ，购置首套房政策不变 。此外，随着共有产权购房者越来越多 ，四大平台即市政集团 、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况 。
后来，本应在2023年结束 的政策，提前按下暂停键。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名 的问题，城阳区财政局回复称 ，因即将出台新 的人才住房政策 ，为确保与新政策顺畅衔接 ，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。
同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房 的各类人才发放不等金额的购房券。
在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价 的80%确定 ；以限定价格购买的面积 ，按照不同层次人才应享受 的人才住房建筑面积标准核定 ，超出部分按照同区域商品住房价格购买 。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应 的管理办法，对建设 、交付等各个环节都有硬性要求。青岛 的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存，不过城投资金普遍紧张 ，不太可能持续出这么多钱 ，就导致因资金引发 的一系列交付问题。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为 ，过去经济形势好 、政府财政状况好 ，此类问题较难放大。但问题 是，当前经济压力增大 ，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题 。从这个角度看 ，上述情况不会 是个案 ，各地政府需要梳理共有产权背后 的各类资金问题。
对城阳区乃至青岛楼市 的问题 ，克而瑞则表示，当地市场即便有修复 、也并不会突破2016年 的高点，一是人口实现跨越式增长的概率不大 ，购房基数相对稳定 ，虽然前期出台政策 ，吸纳了一批人才落户 、但“人户分离”现象比较严重 。随着市场下行加剧 ，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛 ，而所谓的人才新政并没有“先发优势” ，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线 。
此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位 ，2021年济南 、青岛分别达到了8.6年和9.8年 ，居民整体购房难度不小 。卓易数据最新统计显示 ，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36% ，同比下降47.32% ，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折”。
东西问·中外对话 | 西方严厉制裁下，俄罗斯经济真 的崩溃了吗？******
数月来，西方对俄罗斯制裁不断加码的情况下，俄经济虽遭遇困难 ，却也表现出一定韧性。然而 ，西方将货币和金融体系武器化的举动，正反噬其自身 ，并波及全球贸易与金融领域。
复杂因素交织下 ，俄罗斯和全球经济能否继续承受住难以承受之重 ？全球能源格局与全球化进程受到哪些冲击 ？这场危机 ，又带给世界各国哪些启示？
就此，中新社“东西问·中外对话”邀请中国人民大学国际货币研究所所长助理、研究员曲强 ，莫斯科国立大学大数据存储与分析中心执行主任阿列克谢·别洛希茨基 ，东方证券首席经济学家邵宇，深入解读局势走向 。
别洛希茨基指出 ，西方误判了俄方韧性 ，随着国际贸易多元化，主导国际贸易体系的美元以及“美式和平”(“美式和平”是指二战后，西方视野中由美国主导全球经济 、地区军事地位 的概念)的影响力正在减弱 。他认为 ，俄罗斯与西方 的对抗 ， 是在为其他国家争取更多主权铺路。
对话实录摘编如下 ：
俄罗斯承受制裁之重，
卢布强势回归
曲强：西方国家一直在实施严厉制裁，俄罗斯经济真的崩溃了吗 ？
别洛希茨基 ：在金融服务方面，目前在与盎格鲁-撒克逊世界 的合作上存在一些技术上 的困难 。但正如我们所看到的 ，俄与西方国家 的贸易仍在继续 。由于他们先发起了制裁 ，现在他们必须找到避开制裁的方法，以继续合作 。制裁的最初目标 是在一个月内摧毁俄经济支柱，但我们还 是承受住了挑战 。
曲强 ：如何看待俄罗斯遭到金融制裁和外汇储备被冻结的情况 ？
别洛希茨基：西方国家实施制裁是想逼我们放弃主权 ，但他们误判了我们的韧性，没有预想到我们在乌克兰发起特别军事行动，(对后果) 是早有准备 的 。我们总会找到新方法来进口必要 的东西，出口所拥有的资源 。西方在资源、农业、科技等方面，仍依赖于我们。
邵宇 ：冻结一个国家 的外汇储备 ，实际上 是有法律风险跟法律后果的。美国财政部长耶伦也提到 ，冻结一个主权国家如俄罗斯 的美元外汇储备 ，看起来是不公平或者不合法的。
这意味着任何一个国家 ，特别是主权国家 的货币可能因为意识形态或者其他原因被没收，这在整个货币体系包括不同国家 的储备安全(方面)，就会造成比较大的担忧。你不 是我的朋友 ，我就把你的钱扣住 ，听起来有点像“黑社会” 的做法。
曲强：我认为可能有99% 的经济学家和金融从业者都作出了误判，西方在制裁一开始时让卢布贬到一文不值，现在又不得不买进。为什么卢布如此坚挺，这一情况会持续多久？
别洛希茨基：这实际上对经济来说是一个好兆头 ，因为最初 ，卢布与美元或欧元相比确实贬值了，但我们 的政府尽一切可能稳定住了卢布和经济 ，停止了恐慌。所以中期和长期来看 ，我们未来不得不将卢布贬值回最初水平 ，可能要回到1月份的水平 ，当时大概是1美元兑70至80卢布。
最初我们让卢布升值，购买了所有必要设备来生产大部分商品。现在我们可以再让卢布贬值。这不 是一个完美战略 ，但任何一种战略总 是取决于它对经济中长期表现的影响。我认为它最后会奏效 。
重塑全球地缘竞争及
能源格局
曲强：高昂 的能源价格给俄罗斯带来收益，但这会对俄罗斯和世界经济造成负面影响吗 ？
邵宇 ：这个阶段，卢布的走强显现出俄罗斯抗拒欧美，特别 是美国金融制裁 的一定效应 。它用必不可少的石油需求维护了自己货币 的主权。俄罗斯在供应链中占有的重要地位，目前可能无法取代。
如果能对金融市场释放正面信息，市场能慢慢稳定下来的话 ，再考虑卢布适当贬值 ，可能会对能源出口有帮助。
但对全球而言，现在能源 的价格非常高。能源转型的一个逻辑是，让传统能源保持在一个(价格)较高位置 ，大家就会往新能源方向转移。这种转型可能会对全球格局包括化石能源、传统能源的需求发生一些中长期甚至 是革命性的变化。
曲强：如何看待美国对他国的制裁以及美元武器化 ？这会给全球化带来什么负面影响 ？
邵宇：全球化实际上就是人员 、物资、技术 、信息跟理念 的全方位交流。我们习惯于把过去 的全球化叫做全球化的3.0版，各国在其中扮演不同角色 。
三类国家构成了全球化循环的完整结构 。第一类是俄罗斯、乌克兰这样的能源或者资源型国家 ；第二类叫做生产型经济体，这些国家的经常账户盈余超过GDP 4%以上；最后一类消费型国家像南欧国家、美国 ，经常账户赤字占GDP 4%以上。
但现在不管是地缘冲突还 是一些国家间 的竞争，已经导致全球化结构断裂了。全球可能进入到一种地缘竞争更激烈 、不同国家的联盟形成竞争集团 的过程，有点像一战跟二战之间 的一种低迷状态。
我们预测 ，这样一个状态可能会持续10年甚至更长时间，所以不管 是资源型国家转型 ，生产型国家能力提升 ，还是约束消费型国家滥发货币 ，都要找到一个新的平衡 ，但这个平衡比较难达到 。
俄挑战美元霸权，
俄乌冲突带来哪些启示？
曲强：俄政府正努力推动卢布与贸易伙伴国货币的结算，以越过美元主导的金融体系。这会对世界金融和贸易体系产生什么影响 ？
别洛希茨基：我认为“美式和平” 的影响力正在减弱。我们真的不在乎我们使用什么样 的货币。西方针对俄罗斯的政策让人大开眼界 。
这种情况下 ，我们会看到国际贸易 的多元化。随着越来越多的国家更分散、更独立地进行交易，从长远来看 ，我想美国有一天将不得不加入到这种公平 、平等 的贸易体系中。俄罗斯只是为其他国家争取更多主权铺路 ，同时 ，我们随时都有坐在圆桌旁谈判 的准备 。
邵宇 ：从短期来看，美元占市场份额80% ，还 是非常强劲 的 。货币不仅是用于交易 ，还用于投资 ，它有一个足够大的金融市场来吸收。上百年的努力，让美国得到了这种特权 。
俄罗斯搭建跟其他国家 的直接货币交易系统是一种尝试 ，短期来看 ，比较难以撼动美元现有的全球构架。但从长期来看 ，像冻结央行储备等不友好 、不明智 的举动，最终会撼动现在 的货币体系 。
我们可能期望有更多选择 ，包括多个清算系统 、多种货币选择、电子货币，数字货币等全新的考量 。
曲强：从乌克兰危机当中，可以总结出哪些应对思路 ？
别洛希茨基：长期发展才是最重要的 ，(俄罗斯)要不断调整以在未来能存活和发展下去 。我们只能依靠平等稳定的伙伴关系。因此，我认为俄罗斯应该和欧洲 、美 、英等国在平等地位上进一步交流 。不同国家有不同国情，而政府从来都是致力于国家主权和人民福祉 的。这种世界才 是我理想中的世界。
邵宇 ：俄乌冲突中的一系列制裁、技术细节等，其实对我们思想上的影响非常大 。未来的冲突是全方位 的 ，可能涉及舆论 、传播技术、金融 、贸易、能源、供应链等各方面 。
我们要学到 的就 是怎么样去保证充分的自给自足，同时又能在经济循环方面 ，跟世界保持良好接触 。
尽管我们可能跟世界进行各种竞争 ，但只要是良性竞争 ，大家保持相对开放 的心态 ，遵循公平原则，未来不管什么样 的冲突 ，都能安然度过 ，俄罗斯应该也一样。
(来源：中新网微信公众号)
（文图 ：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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