百强房企1月拿地额同比下降近三成,集中供地正在“淡出” ?******
2023年1月土地供应 、成交量均继续走低,房企拿地节奏明显变缓 。从数据来看,百强房企1月拿地总额同比下降29.4% 。究其原因,不乏受重点城市集中土拍减少及春节假期错峰 的影响 。
回顾2022年22城集中供地来看,计划完成率不足六成。对于2023年土地市场走势 ,业内人士预计并不乐观 。其中,市场热度仍将持续分化,安全应成为今年房企选择城市 的重要标准 。值得关注的 是 ,各地与“集中供地”也渐行渐远 。比如 ,长沙取消集中推介土地,调整为常态化持续更新 ,南昌提出退出集中供地,而天津2023年首批供地仅推出1宗地块 。
房企拿地节奏放缓
受重点城市仅一城土拍及春节假期错峰的影响 ,今年1月 ,土地供应量呈季节性回落,而房企的拿地节奏也明显变缓 。
从中指研究院发布的《2023年1月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》来看,今年1月,TOP100房企拿地总额591亿元,同比下降29.4% 。与以往一样 ,拿地企业主要以地方城投及本土民企为主 。具体来看,绿城中国以累计新增货值83亿元占据榜单第一;广州润川房地产开发、中关村发展紧随其后 ,累计新增货值规模分别为75亿元和66亿元。
另据克而瑞统计数据显示 ,今年1月,重点城市集中供地近乎“中断”,仅宁波一城进行集中土拍 ,因此,优质地块供应量相对较少 ,难以吸引品牌房企投资。为此,2023年销售百强房企(全口径)在1月投资基本暂缓 ,仅绿城 、华润置地、建发房产等在纳储 。从拿地金额TOP100房企来看 ,城投企业上榜数量近50家,拿地金额更是占到百强房企拿地金额 的50% 。此外,拿地金额中有31%来自规模相对较小的本土民企。
从今年1月各城市群拿地金额来看,长三角地区仍然领跑全国。据中指研究院统计数据显示 ,今年1月,长三角TOP10企业拿地金额124亿元,居四大城市群之首。其中 ,溧阳城发集团拿地金额18亿元 ,位居长三角企业拿地金额榜首;粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额82亿元 ,位列第二;中西部TOP10企业拿地金额77亿元 ,位列第三。
值得关注 的 是 ,在全国住宅用地成交总价TOP10方面,今年1月入榜地块中多数位于长三角地区。入榜地块中 ,宁波共入榜3宗地块 ,总成交金额为49亿元。其中宁波市东部新城核心区东片区D1-4-4#/5#/6#地块以总价25亿元位居榜首 ;佛山入榜2宗地块 ,总成交价为39亿元;西安入榜2宗地块 ,总成交价为24亿元 ,台州 、芜湖、温州各入榜1宗地块,成交价分别为13亿元 、12亿元和10亿元。
多地今年首批集中供地明显“缩量”
从目前来看,天津 、杭州、苏州、郑州已发布2023年第一批集中供应地块的公告,与2022年第一批集中供地相比有着明显“缩量”趋势。其中 ,杭州供应13宗地块,苏州供应11宗地块,相比2022年第一批集中供地明显减少 。不过,这些地块位置较优,核心板块占比高 ,推出楼面均价同比分别上浮约30% 、35% 。而天津仅供应1宗地块,相较于2022年第一批集中供地同样 是明显“缩量”。相比之下, 郑州供应11宗地块,供应量与2022年第一批集中供地对比变化不大 。
中指研究院土地市场研究负责人张凯在“中指市场形势及企业研究成果分享会”上介绍 ,从2022年22城集中供地来看 ,计划完成率不足六成 。仅合肥、无锡、上海、厦门4城完成全年供地计划 。长三角地区平均完成率92% ,长春 、重庆完成率仅16% 。
张凯进一步分析称 ,目前对于“集中供地”的要求进一步淡化。从各地 的表现来看 ,与“集中组织出让活动”也渐行渐远 。比如 ,长沙取消集中推介土地,调整为常态化持续更新,南昌提出退出集中供地,而天津2023年首个地块则 是单独供应。
业内 :预期多次分散供地
2023年土地市场以冷清开启 ,业内人士对于全年的预计仍不乐观。
张凯认为,地方政府应该意识到正在与其他城市竞争房企 的投资额度 。在土地规则上 ,各地采取多次分散供地,优化供地条件 ,降低参拍门槛。而非核心城市的地价会出现下调 。虽然房地产市场预期边际改善 ,但土地市场热度难有根本性恢复 ,地方国资企业仍将托底,2023年土地成交规模进一步小幅回落。
“土地市场结构分化更加明显,其中 ,核心城市需求端政策仍有大量放松空间 ,其经济发展水平高 、公共基础设施完备,对流动人口的吸引力强 。而三四线城市政策放开空间有限、人口流出 、库存高企 ,因此应谨慎进入。安全应成为2023年房企选择城市 的重要标准。”张凯如是说 。
此外 ,克而瑞分析人士表示 ,今年1月 ,重点城市仅宁波一城进行了集中土拍 ,三四线城市供地节奏也明显变缓,全国土地市场成交规模降至历史低位 。虽然2022年出台了较多行业利好政策 ,其中不乏力度较大的“三支箭”等有利房企融资的组合政策等 ,但从效果来看 ,目前尚不明显,在市场筑底尚未结束、房企资金压力尚未缓解之下,预计2023年土地市场热度仍将延续低位,市场热度仍将持续分化,房企关注焦点依旧 是核心一二线城市 的优质板块 。
(文图 :赵筱尘 巫邓炎)