套路多多 ，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期 ，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心 。

　　买房置业是老百姓重要 的消费需求之一。让人民群众放心购房 ，住上更好 的房子 ，诚信守法 、风清气正 的市场环境不可或缺 。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路 ，一旦交了定金买了房 ，常常处于弱势地位 。比如，卖房捆绑销售装修升级包 、精装交付货不对板等 。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日 ，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点 ，以高于周边楼盘3000元左右每平方米 的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知 。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房 的时候 ，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有 的开发商还会草拟类似“售楼书 、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据” 的条款 。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定 ，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容 。当售房广告和宣传资料构成要约 ，即使未写入合同 ，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益 ？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示 ，消费者维权主要的依据 是以合同约定为准，但是一般情况下商品房 的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但 是 ，如果销售广告和宣传资料 是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格 的确定都有重大影响 ，那么它就构成了要约。”谢龙说 ，这种情况即使 是没有写到合同里面 ，它也是合同 的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺 ，那么消费者也可以据此作为证据 ，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示 。拍卖公告 、商业广告和宣传等为要约邀请 。商业广告和宣传 的内容符合要约条件的，构成要约 。

　　举例来说 ，消费者在售楼处选购商品房时 ，宣传单上注明 的房屋实际可使用面积 是约86平方米 ，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他 的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为 ，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议 ，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书 、户型图 、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等 。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主 的责任，规避了开发商 的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中 的优势地位 ，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》 ，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出 ，这种情况会导致正式合同里 的一些条款失效 。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款 ，所以消费者一定要对补充协议 的具体条款充分理解 。”谢龙表示 ，开发商有义务充分说明每个条款 的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时 ，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断 。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱 ，如涉及到交房时间 ，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款 ，对不可抗力 的具体情形和影响程度有一个明确 的约定 。

　　不得不选 的捆绑装修，真的合理吗 ？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别 是热门楼盘通过推出装修升级包这样 的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月 ，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米 的新房。打算交定金时 ，销售人员告知，除了首付款 ，还要准备好买“升级装修包”的钱 ，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出 的李先生很 是郁闷 ，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售 ，也不得收取任何未予标明 的费用 。开发商利用自己 的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿 ，侵害了消费者自主选择权 。根据消费者权益保护法 ，消费者有权拒绝经营者 的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办 ？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能 ，说明这个收费是不合理 的 ，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示 。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但 是合理性还 是有所欠缺 。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系 ，这种情况下如果不存在欺诈 、故意隐瞒等导致合同无效 的因素，合同 是有效的 。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子 ，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等 ，以及如未能达到约定的标准 ，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决 ？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房 。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题 。尤其是卫生间 的瓷砖 ，很多 是空的 。

　　精装修房屋货不对板 、缩水、漏水 、减配……业主可以主张哪些权益 ？面对开发商“样板间仅供参考 ，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权” 的条款 ，业主该如何有效维权 ？

　　姜超峰认为 ，房屋质量问题分两种，一种 是严重 的质量问题，比如可能有危险性 ，入住后人身安全得不到保证等 ，消费者可以拒绝 ，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但 是一些非严重 的质量问题，在保修期内开发商有责任 、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称 ，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平 的原则来确定双方 的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就 是要做出有利于消费者的解释 。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响 ，它可以构成合同要约 。如果开发商明确提示消费者 ，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等 ，否则开发商同样可能构成违约 。

新路径引领新发展，广西北部湾银行转型发展成效凸显******

　　据广西北部湾银行2022年末经营快报 ，该行2022年度经营目标 、主要监管指标全面达标实现圆满收官 ，转型发展取得新突破，各项存款 、各项贷款、营业收入 、拨备前利润连续三年保持两位数增长。其中，2022年末资产总额4165.09亿元、各项存款余额3081.18亿元 、各项贷款余额2329.93亿元 ，分别突破4000亿 、3000亿 、2000亿元大关。营业总收入194.95亿元 、净利润25.27亿元 ，同比分别增长12.47% 、24.17% 。资本利润率11.1% 、资产利润率0.65% ，均较年初进一步上升 。

　　优异“成绩单”离不开发展战略引领。2019年 ，该行“336新发展战略”落地，全面推进组织架构 、人力资源 、业务模式、数字化转型等各项管理改革，连续两年实现高质量快速发展 。2022年初，广西北部湾银行党委贯彻落实新发展理念 ，研究提出“既要转型 、又要发展、还要管理提升”的“一轴两翼”发展路径 ，以发展为总目标，以转型为“总引擎”“主发动机”，以管理的精细化和管理质效提升为“助推器”“润滑剂”，为如何持续走好高质量发展之路明标定向。经过将近一年 的实施落地 ，“新路径引领新发展”成效明显，全行转型发展、管理提升步入新阶段。

　　围绕新发展路径，广西北部湾银行坚定“围绕产业做银行”理念 ，公司业务取得新突破，通过定制化金融和供应链金融服务全区重点产业发展，围绕西部陆海新通道等大力发展物流金融、沿边金融、自贸区金融 ，投行业务向轻型化 、标准化转型 。截至2022年末 ，广西北部湾银行供应链业务核心企业客户132个，带动链属客户2009户 ，供应链用信金额同比增幅49.75%。践行“围绕客户做银行”理念，依托数字化和科技赋能丰富零售产品体系，建立差异化服务模式 ，推进网点轻型化智能化改革，打造“金融+生活”场景，2022年零售存款增长176.55亿元 。此外 ，广西北部湾银行各分支机构转型升级同步推进，2022年该行钦州分行、崇左分行 、防城港分行各项存款余额分别实现百亿突破，至此 ，该行存款百亿级分支机构达8家，“强总行、实分行 、优支行”的分层管理体系落地有声 ，总分支协同作战能力不断增强。

　　随着自身发展持续稳中向好 ，金融支持地方经济发展主力军作用进一步凸显。该行2022全年“引资入桂”超1500亿元服务广西经济发展，并围绕广西机械装备制造 、高端金属新材料 、新能源汽车等15大重点产业不断加大资金投放，全年以“信贷+投资”方式投放各类资金3000亿元，其中年内投放桂惠贷262.35亿元 、同比增长90.15% ，惠及市场主体4581户 ，为企业节约融资成本5.15亿元。对受疫情严重冲击 的行业 、中小微企业和个体工商户实施一揽子纾困帮扶政策 ，相关业务息费能免尽免，存量费用应退尽退，近2年减费让利超过7亿元 。进一步延伸金融服务“触角”覆盖八桂大地 ，加快完善机构布局 ，2022年新开设12家县域支行 ，县域机构增至65家 ，在13个设区市实现县域机构全覆盖，推进金融服务下沉更深、覆盖更广 ，赋能乡村振兴迈上新台阶。（曾垂易）